Géologie

Droits miniers | Information sur la location de pétrole et de gaz

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Auteur: Laura McKinney
Date De Création: 7 Avril 2021
Date De Mise À Jour: 1 Juillet 2024
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Droits miniers | Information sur la location de pétrole et de gaz - Géologie
Droits miniers | Information sur la location de pétrole et de gaz - Géologie

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"Droits miniers" autorise une personne ou une organisation à explorer et à produire les roches, les minéraux, le pétrole et le gaz trouvés sur ou sous la surface d'une étendue de terre. Le titulaire des droits miniers peut vendre, louer, donner ou léguer à d'autres, individuellement ou en totalité. Par exemple, il est possible de vendre ou de louer des droits sur tous les produits minéraux situés sous une propriété et de conserver les droits sur la surface. Il est également possible de vendre les droits sur une unité de roche spécifique (telle que le Pittsburgh Coal Seam) ou de vendre les droits sur un produit minéral spécifique (tel que le calcaire).

Fee Simple - Complet Propriété

Dans la plupart des pays du monde, toutes les ressources minérales appartiennent au gouvernement. Cela inclut toutes les roches précieuses, les minéraux, le pétrole et le gaz présents sur ou dans la Terre. Les organisations ou les individus dans ces pays ne peuvent légalement extraire et vendre aucun produit minier sans obtenir au préalable une autorisation du gouvernement.


Aux États-Unis et dans quelques autres pays, la propriété des ressources minérales était à l’origine concédée aux individus ou aux organisations propriétaires de la surface. Ces propriétaires avaient à la fois des "droits de surface" et des "droits miniers". Cette propriété privée complète est connue sous le nom de «domaine en fief simple».

Fee simple est le type de propriété le plus fondamental. Le propriétaire contrôle la surface, le sous-sol et l'air au-dessus d'une propriété. Le propriétaire a également la liberté de vendre, louer, donner ou léguer ces droits, individuellement ou entièrement à des tiers.


Si nous remontons dans le temps avant le forage et l’exploitation minière, les transactions immobilières étaient des transferts en fief simple. Cependant, une fois que la production minérale commerciale est devenue possible, la manière dont les personnes possèdent une propriété est devenue beaucoup plus complexe. Aujourd'hui, les baux, les ventes, les dons et les legs du passé ont créé un paysage dans lequel plusieurs personnes ou sociétés ont une propriété ou des droits partiels sur de nombreuses parcelles immobilières.


La plupart des États ont des lois régissant le transfert des droits miniers d'un propriétaire à un autre. Ils ont également des lois qui régissent les activités d'extraction et de forage. Ces lois varient d'un État à l'autre. Si vous envisagez une transaction de droits miniers ou si vous avez des préoccupations concernant l'extraction de minéraux près de votre propriété, il est essentiel de comprendre les lois de votre État. Si vous ne comprenez pas ces lois, demandez conseil à un avocat qui vous expliquera comment elles s’appliquent à votre situation.



Mine de charbon en surface: Les gros camions miniers sont chargés de charbon à cette mine à ciel ouvert. Ici, deux épaisses couches de charbon sont en train d'être enlevées. L'extraction à ciel ouvert consiste à enlever tous les morts-terrains (roche et sol au-dessus de la couche de charbon), à éliminer le charbon, à remplacer les morts-terrains et à revégétaliser les terres. L'exploitation minière à ciel ouvert perturbe complètement le territoire et crée un nouveau paysage. Cela peut être fait lorsque les veines de charbon sont proches de la surface. En fonction de la qualité du charbon et d'autres facteurs, environ 10 pieds de morts-terrains peuvent être éliminés pour chaque pied de charbon. Copyright de l'image iStockphoto / Rob Belknap.

Droits de surface et droits miniers

"Je vous paierai 100 000 dollars pour le charbon sous votre propriété!" Ce type de transaction est arrivé plusieurs fois. Le propriétaire en fief simple peut ne pas avoir l’intérêt ou la capacité de produire le charbon sous sa propriété, mais une compagnie de charbon en a.

Dans ce type de transaction, le propriétaire veut vendre le charbon mais conserve la possession et le contrôle de la surface. La compagnie de charbon veut produire le charbon mais ne veut pas payer un prix supplémentaire pour acquérir les bâtiments et la surface. Un accord est donc conclu pour partager la propriété. Le propriétaire initial conservera les bâtiments et les droits sur la surface, et la société de charbon acquerra les droits sur le charbon. La transaction peut concerner tous les produits minéraux (connus ou inconnus) qui existent sous la propriété ou peut être limitée à un produit minéral spécifique (tel que "tout le charbon") ou même à une unité rocheuse spécifique (telle que le "Pittsburgh"). Charbon").

Mine de charbon souterraine: Lorsque le charbon est trop profond pour que la mine soit à la surface, une société minière construira une mine souterraine. Ils peuvent creuser un tunnel dans la couche de charbon ou forer un grand puits jusqu'au niveau minier. Ces puits sont suffisamment grands pour permettre à l'équipement minier et aux travailleurs d'entrer dans la mine et d'en extraire le charbon. Des puits supplémentaires doivent être construits pour ventiler la mine. L'exploitation minière souterraine peut endommager la surface, car les salles et les passages se ferment généralement par effondrement ou tassement au fil du temps. Parfois, les dommages surviennent après la mort de responsables et la disparition des sociétés minières. Ainsi, personne ne peut poursuivre. Ou encore, le contrat portant sur les droits miniers accordait l'immunité à la société minière. Bureau of Land Management Image.

Achat / vente de droits miniers

L'achat / la vente d'une couche de charbon est beaucoup plus complexe que l'achat / la vente d'une voiture. Lorsque vous achetez une voiture, il vous suffit de la payer, de déposer un transfert de titre auprès du gouvernement et de ramener la voiture à la maison. Lorsque la voiture est usée, elle entre dans le dépôt de ferraille et il ne reste plus qu'un souvenir. Toutefois, lors de l’achat des droits miniers, l’acheteur et tous les futurs titulaires de droits miniers auront le droit d’exploiter la propriété. Et le vendeur et tous les futurs propriétaires de surfaces doivent en supporter les conséquences. En règle générale, l'extraction de minéraux aura lieu à un moment ultérieur. Les sociétés minières planifient souvent leurs équipements et leurs employés des années à l’avance. Ou bien, la société minière pourrait acheter la propriété en tant que future "réserve".

Il est également possible que le nouveau propriétaire minier n’ait pas d’intention de production. Ils achètent simplement la propriété à titre d'investissement. Leur objectif est de vendre les droits miniers à une société minière qui assumera les fonctions de production. Les spéculateurs qui n’ont pas l’intention de miner achètent beaucoup de propriétés minières. Ils essaient simplement d'être des "intermédiaires" qui acquièrent des biens de valeur auprès de propriétaires individuels et les vendent à des sociétés minières à des prix plus élevés.

(Ces "spéculateurs" utilisent également fréquemment des options. Dans une transaction d'option, ils offrent aujourd'hui au propriétaire une petite somme d'argent lui permettant d'acheter la propriété à un prix spécifié à une date ultérieure ou ultérieure. Le spéculateur essaie ensuite rapidement de trouver quelqu'un qui paiera un prix encore plus élevé et réalisera un profit significatif. Si le spéculateur ne paye pas le prix spécifié à la date d'expiration, le propriétaire conserve l'option de paiement.)

Lorsqu'une entreprise achète des droits miniers, elle achète également le droit d'entrer dans la propriété et de retirer la ressource à un moment ultérieur. Dans la plupart de ces transactions, le propriétaire de la surface n’a aucune influence sur l’exploitation, ni sur la manière dont elle sera effectuée ni sur ce qui sera fait pour restaurer la propriété. La plupart des différends entre acheteurs et vendeurs se produisent au moment de l'exploitation minière. Si le vendeur souhaite tout contrôle à ce moment-là, il doit anticiper ce qui pourrait mal tourner et rédiger un contrat préservant ses souhaits. N'oubliez pas que votre petit-fils peut être propriétaire de la propriété lors de l'extraction. Vous avez été payé à l'avance, mais il vivra avec l'accord.



Estimation du tonnage de charbon: Combien de tonnes de charbon y a-t-il? C'est un calcul assez facile. Un acre-pied est l'unité de mesure de base pour le charbon sous la surface de la Terre. Un acre-pied de charbon a une acre de superficie et un pied d'épaisseur. Il pèse environ 1800 tonnes. Le calcul du nombre de tonnes de charbon sous une propriété implique deux multiplications.

1) Dans ce calcul, nous avons une propriété de 120 acres reposant entièrement sur une couche de charbon d’une épaisseur moyenne de 6 pieds. Multiplier le nombre d'acres par l'épaisseur moyenne du charbon donnerait le nombre d'acres-pieds de charbon sous la propriété.

2) On sait qu’un acre de charbon pèse environ 1 800 tonnes. Par conséquent, si nous multiplions par 1800 tonnes de charbon sous la propriété, le résultat sera le nombre de tonnes de charbon sous la propriété.

Le nombre de tonnes obtenu dans ce calcul est le nombre total de tonnes ci-dessous. Le nombre de tonnes pouvant être récupérées sera beaucoup plus petit. Les taux de récupération des mines à ciel ouvert sont souvent d’environ 90%. Le taux de récupération des mines souterraines peut atteindre 50%, car des piliers de charbon doivent rester dans la mine pour soutenir le toit.

Un géologue professionnel ou une étude géologique de votre État pourrait peut-être vous aider à déterminer si des filons de charbon se trouvent sous votre propriété. Ils pourraient également avoir une estimation de l'épaisseur de ces coutures.

Baux et redevances miniers

Parfois, une société minière ne veut pas acheter une propriété parce qu’elle n’est pas certaine du type, de la quantité ou de la qualité des minéraux qu’elle contient. Dans ces situations, la société minière louera les droits miniers ou une partie de ces droits.

Un bail est un contrat qui donne à la société minière le droit d'entrer dans la propriété, de réaliser des tests et de déterminer si les minéraux appropriés existent dans la propriété. Pour acquérir ce droit, la société minière versera au propriétaire une somme d’argent lors de la signature du bail. Ce paiement réserve la propriété à la société minière pour une durée déterminée. Si la société trouve des minéraux appropriés, elle peut procéder à l'extraction. Si la société minière ne commence pas la production avant l'expiration du bail, tous les droits sur la propriété et les minéraux reviennent au propriétaire.

Lorsque des minéraux sont produits à partir d'une propriété louée, le propriétaire reçoit généralement une part des revenus de la production. Cet argent est appelé "paiement de redevance". Le montant de la redevance est spécifié dans le contrat de location. Il peut s'agir d'une quantité fixe par tonne de minéraux produite ou d'un pourcentage de la valeur de la production. D'autres termes sont également possibles.

Lorsqu'il conclut un contrat de location, le propriétaire doit anticiper toutes les activités que le locataire pourrait effectuer lors de l'exploration de la propriété. Cette exploration peut inclure le forage de trous, l’ouverture d’excavations ou l’apport de machines et d’instruments sur la propriété. Définir ce qui est autorisé et quelle restauration est requise fait partie d’un bon contrat de location.

Devez-vous signer un bail de gaz? (Partie un): Une discussion sur les facteurs que les propriétaires fonciers doivent prendre en compte avant de signer un bail d’essence sur leur propriété. Avec Ken Balliet et Dave Messersmith, tous deux éducateurs en extension avec Penn State Extension.

Droits pétroliers et gaziers

Les droits miniers comprennent souvent les droits sur le pétrole et le gaz naturel qui existent sous une propriété. Les droits sur ces produits peuvent être vendus ou loués à d’autres. Dans la plupart des cas, les droits pétroliers et gaziers sont loués. Le locataire est généralement incertain de la possibilité de trouver du pétrole ou du gaz, il préfère donc généralement payer un petit montant pour un bail plutôt que de payer un montant plus élevé pour l’achat. Un bail donne au locataire le droit de tester la propriété par forage ou par d'autres méthodes. Si le forage découvre du pétrole ou du gaz en quantité et en qualité commercialisables, il peut être produit directement à partir du puits d'exploration.

Pour inciter le propriétaire à s'engager dans un contrat de location, le locataire propose généralement un paiement de location (souvent appelé «prime à la signature»). Il s’agit d’un paiement initial au propriétaire pour avoir accordé au preneur le droit d’explorer la propriété pendant une période limitée (généralement quelques mois à quelques années). Si le locataire n'explore pas ou n'explore pas et ne trouve pas de pétrole ou de gaz commercialisable, le bail expire et le locataire n'a plus aucun droit. Si le locataire trouve du pétrole ou du gaz et commence la production, un flux régulier de paiements de redevances maintient généralement les conditions du bail en vigueur.

Devez-vous signer un bail de gaz? (Partie un): Une discussion sur les facteurs que les propriétaires fonciers doivent prendre en compte avant de signer un bail d’essence sur leur propriété. Avec Ken Balliet et Dave Messersmith, tous deux éducateurs en extension avec Penn State Extension.

Devez-vous signer un bail de gaz? (Deuxième partie): Une discussion sur les facteurs que les propriétaires fonciers doivent prendre en compte avant de signer un bail d’essence sur leur propriété. Avec Ken Balliet et Dave Messersmith, tous deux éducateurs en extension avec Penn State Extension.

Un problème peut survenir lorsque le locataire découvre du pétrole ou du gaz mais qu’il n’a aucun moyen de le transporter sur le marché. Certains contrats de location comportent une clause "en attente de pipeline" qui étend les droits du locataire pour une période limitée ou indéterminée.

Outre la prime à la signature, la plupart des contrats de location exigent que le locataire verse au propriétaire une quote-part de la valeur du pétrole ou du gaz produit. Le pourcentage de redevance habituel est de 12,5% ou 1/8 de la valeur du pétrole ou du gaz à la tête du puits. Certains États ont des lois qui exigent que le propriétaire reçoive une redevance minimale (souvent 12,5%). Toutefois, les propriétaires qui possèdent des propriétés hautement souhaitables et des compétences de négociation très développées peuvent parfois obtenir 15%, 20%, 25% ou plus. Lors de la production de pétrole ou de gaz naturel, les paiements de redevances peuvent largement dépasser les montants versés à titre de prime à la signature. (Outil d’estimation des redevances pour le gaz naturel sec.)

Devez-vous signer un bail de gaz? (Deuxième partie): Une discussion sur les facteurs que les propriétaires fonciers doivent prendre en compte avant de signer un bail d’essence sur leur propriété. Avec Ken Balliet et Dave Messersmith, tous deux éducateurs en extension avec Penn State Extension.

Colonne Stratigraphique: Le schiste de Marcellus est la cible de nombreux puits de gaz en Pennsylvanie. Dans certaines parties de l'État, il se situe juste au-dessus du calcaire d'Onondaga. Le schiste d'Utica est situé sous l'Onondaga. Voici une citation du site Web du Département de la protection de l'environnement de la Pennsylvanie qui explique la signification:

"Votre pétrole ou votre gaz peut être produit ou capturé à partir d'un puits situé en dehors de votre zone de propriété. En fait, votre seule protection est que si votre propriété pétrolière ou gazière est soumise à la loi sur la conservation du pétrole et du gaz, 58 PS § 401.1 et suivants. Ainsi, le gaz de votre propriété pourrait faire l’objet d’une ordonnance de mise en commun ou de regroupement émise par le Commonwealth à la demande d’un producteur situé sur une parcelle voisine, ce qui vous obligerait alors à vous verser une redevance de production calculée en fonction de votre part proportionnelle. de la production du puits, en fonction de la part de votre parcelle considérée comme contribuant au bassin de puits. Cette loi s’applique aux puits de pétrole ou de gaz qui pénètrent dans l’horizon d’Onondaga et ont une profondeur de plus de 3 800 pieds. "

Image de: Robert Milici et Christopher Swezey, 2006, Évaluation des ressources en pétrole et en gaz du bassin des Appalaches: Schiste dévonien - Système pétrolier total du Paléozoïque moyen et supérieur. Série de rapports «dossiers ouverts» 2006-1237. United States Geological Survey. Voir la stratigraphie complète pour les autres zones.

Mise en commun et mutualisation du pétrole et du gaz

Sous la surface, le pétrole et le gaz peuvent se déplacer à travers le roc. Ils peuvent voyager à travers de minuscules espaces poreux, par exemple entre les grains de sable du grès ou à travers les minuscules ouvertures créées par les fractures. Cette mobilité permet à un puits de drainer du pétrole ou du gaz des terres adjacentes. Ainsi, un puits foré sur votre terrain pourrait drainer le gaz d'un terrain voisin s'il était foré suffisamment près des limites de la propriété.

Certains États ont reconnu la capacité du pétrole et du gaz de franchir les frontières de propriétés souterraines. Ces États ont élaboré des réglementations régissant le partage équitable des redevances pétrolières et gazières. Ces États exigent généralement des sociétés de forage qu’elles précisent comment les redevances pétrolières et gazières seront partagées entre les propriétaires adjacents lorsqu’un permis de forage est déposé. Le partage des redevances proposé sera basé sur ce que l'on sait de la géométrie du gisement de pétrole ou de gaz par rapport à la géométrie de la propriété à la surface. Cette procédure s'appelle "unitization".

Certains États n’ont pas de règles concernant l’unitisation des redevances pétrolières et gazières. D'autres États en ont, mais uniquement pour les puits qui produisent de certaines zones ou de certaines profondeurs. Ces règles peuvent jouer un rôle essentiel dans une stratégie de location ou de développement de ressources. Certaines personnes racontent que des hommes de la terre disent: «Louez-moi maintenant ou nous forerons la terre de vos voisins et drainerons votre gaz sans vous payer un centime». Dans certaines situations, l'absence de réglementation de l'État permet que cela se produise. Si vous êtes contacté au sujet de la location de vos droits miniers, vous devriez contacter un avocat pour savoir comment les lois de votre état s’appliqueront à votre propriété.

(Remarque: en Pennsylvanie, les règles régissant le partage du gaz naturel changent à certaines profondeurs sous la surface et à certains emplacements dans la colonne stratigraphique. Voir la section intitulée "Colonne stratigraphique" vers le bas de cette page pour plus d'informations. Dans certaines zones, les règles utilisé pour le partage du gaz de schiste Marcellus peut être différent des règles utilisées pour le partage du gaz du schiste sous-jacent d’Utica. Consultez un avocat pour savoir comment elles pourraient s’appliquer à votre propriété.)

Forage horizontal: Dans cette illustration, un puits a été foré verticalement mais dévié à l'horizontale sous la surface. Ce type de forage peut étendre la portée d'un puits de plusieurs kilomètres dans toutes les directions. Il est donc possible de forer un puits sur une propriété et de drainer le pétrole ou le gaz des terres adjacentes. Le partage de l’essence et des redevances est parfois déterminé par les réglementations nationales et parfois par des accords privés. Les réglementations régissant le partage de la production de pétrole et de gaz varient d'un État à l'autre (et pour différentes situations de forage au sein d'un même État). Il est essentiel de connaître la réglementation ou d’obtenir des conseils fiables avant de conclure toute transaction pétrolière ou gazière.

Négociations sur les droits miniers

Une histoire courte ... Deux hommes étaient à la quincaillerie et marchent un gars qui demande ... "Avez-vous déjà loué vos droits miniers? Je vous paierai 500 $ l'acre - et vous ferez votre chèque ce matin." Un homme a saisi le chèque et a couru directement au bar. L'autre homme a saisi le bail et a couru tout droit vers son avocat. L'un de ces hommes avait un million d'amis cette nuit-là. L'autre avait un million de dollars à la banque.

Pour réussir un accord sur les droits miniers, il faut trois choses: 1) la connaissance, 2) la compétence et 3) la patience. Si vos capacités échouent dans l’un des trois objectifs, vous pouvez perdre beaucoup d’argent. Dans une transaction de droits miniers, vous aurez affaire à un négociateur professionnel possédant une connaissance approfondie. Si vous ne possédez pas les trois capacités requises, trouvez un bon avocat ou un autre professionnel des biens miniers. Leur assistance ne coûte généralement pas cher, mais la différence qu’elles peuvent apporter à la transaction peut être énorme.

Gisement de pétrole et de gaz anticlinaux: Cette illustration montre un puits qui produira du pétrole et du gaz naturel à partir d'un anticlinal. Sur ce dessin, nous pouvons facilement voir que seule une partie de la propriété de surface se trouve directement au-dessus de l’accumulation de pétrole et de gaz. La mise en place du puits est essentielle au bon développement de ce réservoir.

Theres plus à un bon contrat que de l'argent!

Outre les aspects financiers, un contrat de location ou un contrat de vente peut faire plus que simplement spécifier les montants versés au propriétaire. Il peut également contenir un langage qui protège la propriété du propriétaire et son mode de vie lors de l'exploration, de l'exploitation minière, du forage et de la production. Le contrat peut établir des directives qui protègent les bâtiments, les routes, le bétail, les cultures et autres actifs des propriétaires. Il peut également réserver des parties de la propriété qui ne seront pas perturbées lors de l'exploration, de l'exploitation minière, du forage et de la production.

Dans la plupart des transactions, le locataire est celui qui prépare le contrat à la signature. Si le propriétaire signe sans obtenir l'avis d'un professionnel, les droits cédés au locataire peuvent être supérieurs à ce que le propriétaire veut céder. Tout propriétaire qui n'a ni connaissance ni expérience en matière de transactions de droits miniers devrait demander conseil ou représentation à un avocat ou à un professionnel de la propriété minière. Les preneurs acceptent souvent des modifications importantes du contenu de leur contrat de location ou de vente standard.

Puits de gaz naturel: Le forage de gaz naturel perturbe généralement plusieurs acres de terrain. Quelques acres sont généralement nettoyés pour la plate-forme de forage. Parfois, quelques acres sont nécessaires pour la capture des eaux de ruissellement ou le traitement de l'eau. Et, si le puits de gaz fonctionne, un gazoduc sera construit pour acheminer le gaz jusqu'au marché. Copyright de l'image iStockphoto / Edward Todd.

Désaccords lors de l'extraction

Les litiges entre le titulaire des droits miniers et le titulaire des droits de surface ont généralement lieu au moment de l'extraction minière.

Ces activités peuvent nécessiter l'utilisation de la surface et nuire à la jouissance du bien par les propriétaires de la surface. C'est ici que le libellé de la convention de droits miniers ou du contrat de location devient très important. L'accord peut donner au propriétaire du minéral le droit d'extraire le minéral à tout moment, de n'importe quelle méthode et sans compensation ni considération pour le propriétaire de la surface. C'est pourquoi une assistance juridique devrait être obtenue lors de la vente ou de la location de droits miniers.

Lors de l’achat de droits de surface (cela peut être aussi simple que l’achat d’une maison), il est judicieux d’examiner attentivement le libellé des accords de droits miniers qui s’appliquent à la propriété. Celles-ci pourraient conférer d'importantes libertés au propriétaire des minéraux au moment de l'extraction. Bien que vous n'ayez pas participé à la transaction qui a vendu les droits miniers de la propriété, vous serez néanmoins lié par ce contrat.

Lorsque vous achetez une propriété, vous achetez à la fois ses actifs et ses passifs. Embauchez un avocat qui peut faire les recherches nécessaires et vous renseigner sur ce que vous achetez.

Lors de la vente ou de la location des droits miniers, les parties impliquées dans la transaction doivent être parfaitement d'accord sur la manière dont l'extraction se déroulera, sur la récupération à effectuer, sur le matériel restant sur la propriété, sur les droits d'accès nécessaires au preneur. qui est responsable des problèmes anticipés. La plupart des États ont des lois et des règlements miniers qui limitent les actions des sociétés minières pendant le processus d’extraction et exigent une remise en état. Cependant, ces lois pourraient ne pas répondre aux attentes des propriétaires de surfaces. Pour éviter les problèmes, ces questions doivent être traitées dans le contrat au moment de la vente. Encore une fois, le propriétaire doit avoir un avocat qui peut faire des recherches, négocier, éduquer et s'assurer que le contrat est approprié.


Dommages retardés à la surface

Les dommages à la surface peuvent être retardés. La subsidence des travaux souterrains ou la colonisation de zones minées à la surface pourraient ne pas se produire ou être détectées avant des décennies après la fin de l’exploitation minière. Le propriétaire d'une succession en fief simple doit prendre en compte ces faits avant de conclure un contrat de vente ou de location de droits miniers. Les conséquences de l'extraction minière seront transmises aux héritiers et à tous les propriétaires ultérieurs de la propriété. Il n'est pas rare que des propriétés minées ne montrent aucun signe d'affaissement pendant des décennies après la fin de l'exploitation minière. Ensuite, les fissures et les tassements commencent à apparaître. Dans cette situation, la société minière est peut-être disparue depuis longtemps et ses propriétaires depuis longtemps. Personne n’est tenu pour responsable - même si la réparation de tout dommage était inscrite dans le contrat de location ou de vente.


Dommages causés aux aquifères

De nombreux ménages dans les zones d'extraction ou de forage ne sont pas desservis par les sources d'approvisionnement en eau publiques. Ces propriétaires dépendent des puits d’eau pour la production de leur eau. Quand une exploitation souterraine est pratiquée sous une propriété, il faut s'attendre à un affaissement et à un règlement. Si la mine est en dessous de l'aquifère creusé par le puits, l'affaissement de la mine pourrait l'endommager, ce qui entraînerait le drainage de l'eau dans des unités rocheuses plus profondes. Cela peut entraîner une perte temporaire ou permanente de l’alimentation en eau. Cela peut aussi ruiner la qualité de l'eau. La valeur d'une propriété rurale sans alimentation en eau est bien inférieure à celle d'une même propriété avec une alimentation en eau.

Achat d'une maison, d'un terrain ou d'une ferme

Lorsqu'il achète une propriété dans des zones de développement minier potentiel ou historique, un acheteur doit déterminer si un domaine en fief simple est acheté ou si la propriété sera partagée avec d'autres. Les transactions relatives aux droits miniers sont normalement une affaire publique et des copies d'actes ou autres accords sont déposées dans un bureau gouvernemental.

Les acheteurs immobiliers devraient demander au vendeur de préciser les droits cédés et demander à un avocat de confirmer que le vendeur est propriétaire de ce qui est vendu. Dans de nombreuses régions, la vente de droits miniers est enregistrée dans les registres du gouvernement dans un livre d'actes ou une base de données différent de celui de la vente de biens immobiliers en surface. Cela signifie que l'acte relatif à la propriété de surface pourrait ne pas mentionner les droits miniers cédés. Dans les zones d'activité minière historique ou potentielle, l'acheteur d'une propriété doit engager un avocat qui peut effectuer ces recherches et confirmer ce qui est acheté. Cela peut éviter des surprises et des problèmes futurs.

L’acheteur de droits miniers a probablement préparé le contrat de vente et l’a préparé de manière à ce que tout soit en sa faveur. Il veut avoir la liberté d'entrer dans la propriété à tout moment, d'apporter le matériel nécessaire, d'extraire le minéral selon n'importe quelle méthode et de procéder à la réclamation minimale exigée par la loi de l'État. Une personne qui achète une maison au-dessus de ces droits miniers cent ans plus tard n’a pas son mot à dire sur la façon dont le propriétaire utilise sa propriété tant qu’il respecte les termes du contrat de vente et les lois applicables.

Les lois nationales et locales sont toujours applicables

La plupart des États ont des lois réglementant les activités d'extraction et de forage. Il existe également des lois régissant la vente des propriétés minières et de surface. Ces lois visent à protéger l'environnement et toutes les parties impliquées dans les transactions immobilières. Ces lois constituent la seule protection offerte aux acheteurs ou aux vendeurs sur des questions qui ne sont pas spécifiquement traitées dans l'accord de transaction minière.

Bien que les lois sur les droits miniers soient semblables d’un État à l’autre, de petites variations peuvent avoir un impact considérable sur les transactions individuelles. En outre, les réglementations en matière d’exploitation minière, pétrolière et gazière peuvent varier considérablement d’un État à l’autre. Celles-ci peuvent également avoir une différence énorme lorsqu'elles sont appliquées à des transactions individuelles. Chaque transaction est unique et doit être soigneusement examinée avant la conclusion d’un accord permanent.

Qu'est-ce qui est qualifié de "minéral"?

Le mot "minéral" est utilisé dans une variété de contextes. En règle générale, les minerais de métaux, charbon, pétrole et gaz naturel, pierres gemmes, pierres de taille, agrégats de construction, sel et autres matériaux extraits du sol sont considérés comme des minéraux. Cependant, aucune définition du terme "minéral" ne s'applique à toutes les situations et ce qui est considéré comme un "minéral" peut varier d'un État à l'autre et même évoluer dans le temps!

De quel genre d'argent parlons-nous?

Les montants d'argent qui changent de mains dans les transactions de propriétés minières peuvent être énormes par rapport à l'expérience financière d'une personne moyenne. Le rendement total (bail + redevances) ou le prix de vente des minéraux peut souvent dépasser la valeur des droits de surface. Prenons deux exemples:

Exemple A: Une propriété de 100 acres repose entièrement sur une couche de charbon épaisse de huit pieds. Le propriétaire accepte de laisser une entreprise minière retirer le charbon, moyennant une redevance de 3 $ par tonne, qui sera versée au moment de l'extraction. En supposant un taux de récupération du charbon de 90%, le propriétaire toucherait près de 4 millions de dollars.

Exemple B: Une propriété de 100 acres est forée pour le gaz naturel et les redevances seront partagées par les propriétaires d'une unité de 640 acres entourant immédiatement le puits. Le propriétaire doit percevoir une redevance de 12,5% basée sur la valeur de la tête de puits de gaz, laquelle, au moment de la production, était de 8 $ par millier de pieds cubes. En supposant un taux de production moyen des puits de 2 millions de pieds cubes de gaz par jour pendant toute l'année civile, le propriétaire de l'immeuble recevrait une rémunération supérieure à 100 000 dollars pour une année de production de gaz.

Les transactions de pétrole et de gaz naturel impliquent d'importantes sommes d'argent, mais il peut être difficile d'estimer leur valeur réelle, en particulier dans les zones où très peu de forages ont eu lieu dans le passé ou où des unités de roches profondes sont testées pour la première fois.

Trois lignes du bas

1) Obtenez de l'aide professionnelle: Les transactions de droits miniers et de concessions minières impliquent des sommes importantes et sont très complexes. Cet article est destiné à être plus qu'une brève introduction. Si vous êtes contacté au sujet de la location ou de la vente de vos droits miniers, vous devez immédiatement demander conseil à un avocat spécialisé en transactions minières et en lois de votre État. Si vous n'avez pas d'avocat, vous pouvez contacter le barreau local pour obtenir des conseils.

2) Le propriétaire de la surface a des droits: En règle générale, un contrat de location ou un contrat d'achat a pour objet de transférer les droits d'exploration et de production à une société de développement de ressources minérales. Cependant, le propriétaire de la surface a aussi des droits. Les droits fondamentaux du propriétaire de la surface sont prévus par les lois de l’État; Cependant, chaque propriétaire de surface doit décider si des protections plus fortes sont nécessaires. La seule façon de les préserver est de s'assurer que le contrat contient un libellé adéquat pour protéger les récoltes, le bétail, les bâtiments, les biens meubles, les droits d'accès et tout autre désir pendant la durée du bail ou de manière permanente en cas de vente. Les preneurs acceptent souvent des modifications importantes du contenu de leur contrat de location ou de vente type; cependant, ils ne sont nullement obligés d'accéder à vos demandes. Ils peuvent s'en aller.

3) Les acheteurs et les vendeurs doivent se méfier: Si vous voulez obtenir un bon résultat financier et protéger votre propriété pendant et après la production de minéraux, il vous appartient, à vous et à votre avocat, de vous assurer que vous avez un bon contrat. La connaissance et les techniques de négociation sont ce qui déterminera le succès de votre transaction. Si vous n'en avez pas, vous prenez un risque énorme.

Avertissement

Les informations ci-dessus ne doivent pas être considérées comme des conseils juridiques. Il présente des exemples de situations pouvant survenir lorsque des produits de valeur se trouvent sous la terre. Cela suggère à plusieurs reprises de faire appel à un professionnel si vous envisagez une transaction avec des droits miniers. n'offre pas cette assistance et ne recommande pas les personnes qui la fournissent.